金利で選ぶおすすめ住宅ローン一覧と借りる際の注意点

住宅を購入しようと思った時、真っ先に考えることの1つに購入資金の問題があります。

住宅の価格は多くの場合1000万円以上で、数千万円に達することもありますから、どうしても手持ちの資金では不足するケースが多くなります。

また、手持ちの資金で購入可能の場合でも預貯金を使い果たしたくない、という場合もあるので、住宅ローンを組んで購入に充てることが一般的です。

そこで、このサイトでは、住宅ローンに関する情報を集めてまとめてみます。

住宅ローンは実質金利を比較するのがポイント

住宅ローンには当たり前なのですが、「金利」が発生します。よく金融機関の店頭やホームページに「住宅ローン金利○○%」などということを謳っています。これを「店頭金利」といいます。

この店頭金利は市場金利に合わせて設定しますから、どこの金融機関でも大きな差はありません。そして、「店頭金利から○○%金利を下げました」などと謳っているものを、「優遇金利」といいます。

この優遇金利を利用するのが、一般的な住宅ローンの組み方になります。優遇金利の金利は、金融機関によって少し差があります。また、優遇金利には2つのタイプがあります。

1つは借り入れ当初数年間の優遇幅が大きく、その期間を過ぎると優遇幅が小さくなる「当初優遇タイプ」です。これから収入が増えていくので当初の返済額を小さくしたい、というような場合にはおすすめです。

もう1つが借入当初から完済まで、一貫した優遇を受けられる「全期間優遇タイプ」です。全期間を通じて返済額に変化がない為、長期返済を考えている人向けになっています。ただし、当初優遇タイプと比べた場合、優遇幅は若干少なくなります。

そして、この優遇金利ですが、実は「表金利」といわれていて、別に「実質金利」というものが存在しています。

表金利は、文字通り金融機関が表に出している優遇金利のことをいいますが、この表金利とは別に、ちょっとした付帯条件があり、それをプラスしたものが「実質金利」ということになります。

では、実質金利の内容についてみてきます。

実質金利の内容

表金利に付帯してくる実質金利の項目は、主に3つあって下記のとおりになります。

  • 保証料
  • 事務手数料
  • 団体生命保険料

では、項目別に内容を見ていきます。

保証料

保証料とは、いわゆる融資を受ける時に必要な「連帯保証人」の代わりに、ローン契約者の債務について責務を持ってくれる保証会社に支払う費用です。

金融機関が出している「住宅ローン概要説明」などで、金利を説明しているページの下の方に「保証料」という欄があります。そこに「保証料は金利に0.2%上乗せされます」などと記載されているケースが多く見られます。この0.2%が「保証料」になります。

決して、低い数字ではありません。保証料ですが、借り入れ金額や金融機関によって、若干の差が出てきます。多くの場合0,2%なのですが一律ではないので、注意してください。

保証会社は融資をしてくれる金融機関の系列、あるいはいくつかの金融機関と提携しているケースが多いようです。

この保証制度を利用して住宅を購入した場合、保証会社を第一順位とする抵当権設定登記をされます。

これは、ローンの契約者が返済不能になった場合、保証会社が代位弁済をしますが、その後借主は保証会社に返済をしていくことを意味しています。この場合、いままで支払ってきた保証料を代位弁済額から差し引くということはありませんから、注意が必要です。

ただし、保証料の必要がないローンもいくつかありますから、金融機関に確認してみましょう。

事務手数料

事務手数料とは、文字通りに融資に必要な事務を、金融機関がすべてやってくれることに対する、一種の対価です。保証料とは違ってすべての住宅ローンで、必ず支払いが生じます。

事務手数料は数万円の場合もあれば、数十万円になるケースもあります。金融機関によってかなり違いますから、借り入れ予定の金融機関にあらかじめ確認しておいた方が良いようです。

団体生命保険料

団体生命保険料は通称「団信」といわれていて、住宅ローン返済中にローン契約者が高度障害になったり死亡をしてしまい、返済が出来なくなった場合に役立つ保険です。

このような場合、保険会社が債権者である金融機関に対して、その時点でのローン残高に相当する保険金を支払い、ローンが完済になる保険です。

ローン契約の時に団信に入ることが融資条件になっているケースがほとんどです。団信はローン契約者の家族にとっても、債権者である金融機関にとっても、安心できる保険です。

ただし、保険料は割安なのですが、保険金の受取人は金融機関ですから、年末調整の時に生命保険控除の対象にはなりません。

住宅ローンは実質金利を比較するのがポイントのまとめ

ここまで解説をしてきたとおりに、住宅ローンには表金利と実質金利があります。借り入れを考えた時には、この実質金利を比較しなければ意味がありません。

しかし、表金利の年率がベースになっていることは確かなので、表金利の年率が低ければ当然実質金利も低くなっている可能性は高くなります。

借り入れを考えているいくつかの金融機関申し込んで、結果を出してもらって実質金利を比較する必要があります。

住宅ローン会社を決めるためのコツ

住宅ローン会社、つまり各種金融機関ですがどこを選ぶかで、総返済額にはかなり差が出るケースがあります。

住宅ローンを取り扱っている金融機関ですが、公的なローン、ノンバンクを含めた民間ローンを合わせるとかなり多くの機関があります。

代表的な公的なローンは2種類で、下記のとおりです。

  • 財形住宅融資
  • 自治体融資

ノンバンクを含めた代表的な民間ローンは5種類で、下記のとおりです。

  • 銀行や信金のローン
  • JAのローン
  • 生保のローン
  • ノンバンクのローン
  • フラット35

では、それぞれの内容を見ていきます。

財形住宅融資

融資対象者は、「1年以上財形貯蓄をしていて、預金残高が500,000円以上ある人」です。
融資額は預金残高の10倍、あるいは4,000万円までが限度額となっています。

自治体融資

自治体によって対象物件や融資限度額には違いがありますが、金利面はかなり有利な条件になっています。自治体に住民登録があって、すべての税金をきちんと納めている人が対象です。

銀行や信金のローン

一番商品の種類が多く、多様化しています。借入時の諸条件は、金融機関ごとに違いがありますから、選ぶときにはかなり知識が必要になります。

JAのローン

組合員向けのローンですが、農家以外でも組合費を納めていて、準組合員になっていれば利用可能な場合もあります。少なくても、JAバンクに口座と定期預金があることが必要なようです。

生保のローン

自社の生保加入者を対象にしています。生保の保険金額や、掛けている年数などによって、融資額などがちがってくるといいます。

ノンバンクのローン

ノンバンクとは預金機能を持たない金融機関で、主に金融商品の販売を業務としている金融機関です。

住宅ローン専門会社、信販会社、クレジット系の会社、ハウスメーカーなどが設立したモーゲージバンカーによる長期固定金利型のローンなどが代表的です。

フラット35

フラット35は民間なのですが、やや公的な要素も入っています。住宅金融支援機構による、住宅ローン債権を証券化するシステムを利用した、長期固定金利型のローンです。

対象物件は住宅金融支援機構が定めた基準をクリアーしていることが必要で、融資金額は対象物件価格の90%まで、あるいは8,000万円を上限にしています。

なお、金利は扱っている金融機関によって、若干の差があります。

この中でどこを選べばいいのか

では、この中から選ぶとしたら、どこが良いのでしょうか。

選択肢として、総返済額で選ぶ方法と、返済方法で選ぶやり方があります。

常識的には総返済額で選ぶべきなのですが、金利のタイプが「当初優遇」や「全期間優遇」、それに「変動金利」や「固定金利」などのように別れています。

それぞれに、メリットとデメリットがありますから、総返済額に加えて返済方法を加味しなければ、後で返済自体が大変になってしまうことがあります。

このため、複数の金融機関に申し込んで結果を比較することが大切です。自分が希望する返済方法の中で、総返済額が一番低いところを選ぶことがコツになります。

住宅ローンの審査基準と借入可能額を知ろう

住宅ローンはあらゆるローンの中でも、融資額がかなり大きいものになります。数百万円から数千万円という金額が融資金額になりますから、審査もそれなりになります。

融資を受ける時の基準は主に5項目で、それは下記のとおりです。

  • 人物と物件
  • 個人信用情報
  • 勤続年数と勤務先
  • 健康状態
  • 年収

では、項目別に内容を見ていきます。

人物と物件

金融機関の融資担当者が見る人柄とは、きちんと自分の情報開示をしてくれるかどうかと、返済に対する未来のビジョンを持っているかどうかになります。

良いことも悪いことも含めて、情報開示や自己開示がきちん出来ない人は、「何か後ろ暗いことがあるのかな?」と思われてしまうこともあるので、きちんとした対応が必要です。

物件については、融資金額に対しての担保性を図ります。将来的に契約者が返済不能になったときに、対象物件にどの程度の価値があるかを見ます。

個人信用情報

自動車ローンなどを含めて、ローン契約や借り入れをすると、個人の記録はすべて信用情報として記録されています。この記録は、あらゆる金融機関で共有されています。

この為、住宅ローンで借り入れをしようと考えているのでしたら、現在あるローンや借り入れは全部清算しておいた方が賢明です。

また、クレジットカードについている「キャッシング枠」も、場合によっては借入額とみなされるケースもありますから、不要なカードはすべて解約しておくことが必要です。

勤続年数と勤務先

勤続年数は、安定した収入という面で必要になります。一般的には3年以上同じ企業に勤務していれば、合格ラインになるといいます。

しかし、同一業種でキャリアアップの転職でしたら、3年未満でも可能性はありますから、金融機関に相談してみることも必要です。

また、勤務先ですが、やはり大企業の場合は「安定している」という評価がありますから、ハードルは低くなります。

しかし、中小企業だからといって、審査が通らないということもありません。収入・融資金額・物件の評価などの総合点で結果が出るからです。

自営業の人の場合、事業継続年数が3年以上あれば、審査対象として見てもらえます。この場合、過去3年分の収入や事業の試算表を提出するケースが多くなります。

健康状態

住宅ローンは他のローンに比べて完済までの期間が長い為、どうしても契約者の健康状態が良好であることが要求されます。完済までの期間中に、契約者の健康状態に問題が出て、返済不能になってしまうと契約者自身とその家族、金融機関にとって、お互いに不幸なことだからです。

目安として、団信に加入できるような健康状態であれば、問題になることはありません。

年収

融資金額にもよりますが、驚くほどの高収入がなくても住宅ローンの審査対象にはなります。

金融機関にもよりますが、最低年収として300万円から400万円ぐらいあれば、審査対象にはなるといいます。

この為、自営業の場合税金対策として、年収を極端に低く設定している人の場合、住宅ローンの審査対象にならないこともあるので注意が必要です。

借り入れ可能額

住宅ローンを含めて、すべての融資には「借入可能額」という問題があります。中でも、住宅ローンの場合、「年収負担額」を基準にして借り入れ可能額イコール融資限度額を設定することが一般的です。

年収負担額とは、返済額が年収に対してどの程度の負担があるかを、100分率に直した数値です。

金融機関にもよりますが、例えば年収250万円以上400万円未満の場合だと30%以下、年収400万円以上の場合だと35%以下というような決め方をします。

賢い住宅ローンの組み方とは?

賢い住宅ローンの組み方というと何かすごく大げさになりますが、最大のポイントはライフプラン表を作成することです。

ライフプラン表の作り方はいろいろなやり方がありますが、基本的に縦軸に家族の名前、横軸に年齢を入れていきます。

そして、家族の名前ごとに、その時にかかるお金の額を入れていきます。特に、幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・結婚・出産などのような節目の時期には大金がかかるケースがあります。こういったことを分かりやすく俯瞰できる表が、ライフプラン表です。

このライフプラン表に基づいて人生の資金計画を立てていけば、自然に賢いローンの組み方ができます。

金融機関の言いなりにならならずに、自分の人生の資金計画を立てて、賢いローンの組み方をするべきです。

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