住宅ローンの返済を滞りなく行うためには、無理のない返済計画を立てることが大きなポイントとなります。そのために、住宅ローンに頭金をどれくらい入れるか、自己資金はどのくらい用意しておくべきか、ということが重要です。
ですが、最近では頭金0円で住宅ローンを組める商品も出てきており、貯金があまりない方にとってはとても魅力的な商品なのですが、頭金が少ないと何がどう変わるのかもしっかり理解したうえで、計画的に利用することが大切です。
そこで今回は、住宅ローンの頭金や自己資金に関する基本知識やポイント、頭金0円で住宅ローンを組むことはできるのか、その他お金にまつわる疑問について解説していきます。
頭金と自己資金の違い
「マイホームを購入するために頭金を用意しなくてはならない」と言われていますが、この「頭金」とは、マイホームの購入価格から住宅ローンの金額を引いた金額のことで、ハウスメーカーや不動産会社などに支払うお金です。
3,900万円のマイホームを購入するのに、住宅ローンが3,400万円ならば、頭金は500万円です。
そして、頭金と同様に耳にするのが自己資金です。自己資金とは、頭金に諸費用を含め、マイホーム購入のために拠出できるお金のことです。
諸費用が300万円であれば、500万円＋300万円となり、800万円が自己資金となります。自己資金＝頭金＋諸費用ということです。
頭金を入れると住宅ローンの総借入額をおさえらえる
住宅ローンを借り入れる際に、総借入額はできるだけ安く抑えたいものです。その場合、頭金を多く入れることが安く抑えるために一番有効とされる手段になります。
マイホームの購入資金として、住宅に2,000万円、土地に1,500万円、諸費用として300万円かかるとすると、必要なお金は3,800万円。
これを頭金が0円で購入するとなると、住宅ローンで借り入れなくてはいけない金額が3,800万円になります。そこで、頭金が500万円あれば総借入額を3,300万円に抑えることができます。
マイホームを購入する際に頭金を入れておきたい理由
マイホーム購入のために、頭金を貯めているという方も多いかと思います。そこで、頭金を入れることが重要だという理由について、以下で解説します。
毎月の返済額の負担が少なくなる
頭金を入れることは、住宅ローンの借入額が減るのと同時に、毎月の返済額の負担を少なくすることができます。前項で例とした、3,800万円のマイホームを購入する場合の参考を見てみましょう。
「頭金0円の場合」、「頭金500万円」、「頭金700万円」、「頭金1,000万円」を入れた場合で、毎月の返済額がどれだけ違うのかを比較しています。
なお、借入の条件ですが、フラット35で金利1.56％の元利均等方式、返済期間は35年とします。
| 頭金0円の場合 | 約118,000円 |
|---|---|
| 頭金500万円の場合 | 約103,000円 |
| 頭金700万円の場合 | 約96,000円 |
| 頭金1,000万円の場合 | 約87,000円 |
頭金0円の場合と、頭金500万円を入れた場合の返済額の差額は約15,000円です。また、頭金の金額が増えるほどに差額も大きくなり、700万円の場合は約22,000円、1,000万円にもなると約31,000円もの差額が出ます。
こうして比較してみると大きな違いですし、毎月の負担の面が随分と変わってくることがわかかると思います。
支払うべき利息をおさえることができる
頭金を入れることで借入額を抑えられることは説明しましたが、それ以外にも住宅ローンで支払うべき利息を減らすことができます。無駄になりがちな利息の支払を減らすことによって、手元に残るお金を増やすこともできそうですね。
3,800万円のマイホームを購入するにあたり、頭金0円の場合、500万円、700万円、1,000万円を入れた場合の住宅ローンの総返済額がどのくらいになるのかを計算してみます。
前項と同等に、フラット35で金利1.56％の元利均等方式、返済期間は35年としています。
| 頭金0円の場合 | 約4934万円 |
|---|---|
| 頭金500万円の場合 | 約4285万円 |
| 頭金700万円の場合 | 約4025万円 |
| 頭金1,000万円の場合 | 約3636万円 |
頭金0円の場合と、頭金を500万円入れた場合の利息の差額は約150万円となり、その分だけ利息を払わなくてすむことになります。
700万円の場合ですと約209万円、1,000万円では約298万円にもなってきますから、いかに利息分が大きいのかということがわかります。
支払うべき利息をおさえることで、貯金を増やすなどのこともできます。よって、住宅ローンの借入額が大きければ大きいほどに、利息をたくさん払わなくてはいけないということです。
このように頭金が少ないと、将来的に手元に残せるお金が減ってしまうので、頭金はできるかぎり入れておくと良いとされているのです。
住宅ローンの返済期間を短縮することもできる
もう1つ挙げられる理由として、住宅ローンの返済期間の短縮ができることです。頭金を多く入れることで、住宅ローンの総借入額を抑えることができますから、毎月の返済額の負担は少なくなります。
そこで、毎月の返済に余裕がある場合は返済額を増額したり、ある程度の貯金をした後に繰り上げ返済などを行っていくのです。そうすることで、返済期間を短縮し、完済への近道にもなります。
住宅ローンの自己資金の目安はどのくらいなのか？
マイホームを購入する際に、自己資金をどのくらい用意するべきなのかは悩ましいところです。多いにこしたことはありませんが、世帯収入や住宅ローンの条件などでも変わってきます。
自己資金となるのは、マイホーム購入価格の一部となる頭金＋諸経費です。頭金については、原則として購入価格の2割程度、諸費用は1割程度の計3割が目安とされています。
頭金0円で住宅ローンは組めるのか？
前項で自己資金の目安について説明してきましたが、中には頭金として用意できるお金がないという方も多いです。
最近では、マイホーム購入価格の9～10割を融資してくれる金融機関も多くありますし、実際に頭金0で住宅ローンを組んでいる人も多くいます。
これは、返済能力があって借り入れの審査さえ通過すれば、頭金0でも住宅ローンを組めるということです。
頭金0で不利となってしまうポイント
頭金0でも、住宅ローンの審査に通過できる場合はあるのですが、その際に注意すべき点があります。
これは、頭金を用意しなくていいというメリットに隠れているデメリットとなる部分ですので、その面を考慮して利用するか判断していく必要があります。
ここからは、頭金0で住宅ローンを利用しようとした場合の、気を付けなくてはいけないポイントについて解説します。
審査が厳しくなる
まず1つは、頭金0、もしくは少ないことで、審査が厳しくなる場合もあるという点です。
頭金が極端に少ない場合、それだけ毎月の返済の負担が大きくなります。金融機関は審査をする際、借りる人の返済能力を見ますから、年収が低い場合などは借り入れできる金額が減ってしまう可能性もあります。
また、購入予定の物件に対する審査も厳しめになってしまいます。頭金が0ということは、金融機関側からしたら貸出金額が大きくなることで、「返済負担が大きい」「貸倒れ、返済金額の延滞や滞納となる可能性がある」というリスクがあるからです。
住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関側は担保に入れている物件を売却して、貸し出した金額を回収します。そのため、頭金0の場合は、審査の時点で物件の資産価値が重要視されるのです。
資産価値がなかなか下がらない「新築・鉄筋コンクリートの住宅」などは、売却することで貸し出した分の金額を回収できることから、頭金0でも問題はないかもしれません。
しかしその一方で、「築数十年、中古・木造住宅」などですと、耐用年数が短いため、売却をしても住宅ローンを回収できない恐れがあります。そうなると銀行側は、「頭金0の住宅ローンの貸し出しはできない」と判断される可能性が高くなります。
金利が上がる
もう1つが、頭金0にすることで、金利が上がってしまうということです。
たとえば、フラット35ですと、頭金（自己資金）が1割以上の場合は住宅ローンの金利は下がります。要するに、頭金が1割以下の場合は金利面で不利となってしまいます。
頭金0でも住宅ローンは組めなくはありません。ただし、頭金を入れた場合の特徴と比べて、条件面で不利な点が出ることは覚えておきましょう。
親から資金援助を受ける際は一定額まで非課税に
親から資金援助を受けることができれば、その分だけ頭金や自己資金は増えます。
住宅ローンの借入金額をおさえられることから、毎月の返済の負担も少なくなるでしょう。資金援助が受けられる状況であれば、そこは活用するのが得策です。
消費税10%の物件は、最大3110万円まで贈与税ゼロ
親から資金援助として贈与してもらう場合ですが、1年間でもらう財産の合計額が110万円（基礎控除額）以内であれば、贈与税はかかりません（暦年課税）。
また、消費税8％の物件であれば「最大1200万円」、消費税10％の物件であれば、「最大3000万円」まで贈与税がゼロになる「住宅取得等資金贈与の非課税」という制度が利用できます。
「住宅取得等資金贈与の非課税」の制度は、物件の契約時期によって、消費税率や非課税枠が違います。
例えば、契約期間が2016年1月1日～2019年3月31日で消費税8％の物件の場合、110万円の基礎控除額に最大1200万円プラスした、1310万円までは贈与税がかかりません。
貯金はどれくらい残しておけば良いか？
マイホームを購入するために、それまでに貯めてきたお金を全部使ってしまうと、万が一のときに困ってしまいます。
でも、できるだけ毎月の返済の負担は少なくしたいところですから、手元にどれくらいのお金を残せば良いのかは悩ましい部分でしょう。
「手取りとなる収入の6か月分」などとも言われていますが、これはあくまでも目安です。金額は個人差があると思いますが、実際に安心できると思える金額を残しておけば良いでしょう。
これだけ残しておけば安心できて、気持ちに余裕が持てると思える金額を判断すれば良いかと思います。
今回は、マイホームを購入する際に利用する住宅ローンについて、その中でもお金の部分を中心に解説してきました。
お金に関することは重要な部分です。自分にとってのベストを把握し、適した選択をするようにしましょう。
住宅ローンのおすすめの銀行
SBIマネープラザ（所属銀行：住信SBIネット銀行）
SBIマネープラザは金利が低いにも関わらず、保障が充実しているのが特徴です。一部繰上返済の手数料は何度でも0円。返済額は1円からでOKな点も魅力です。
しかも、ネットでの手続きだけでは不安な人向けに、来店予約をすればお金のプロが無料でアドバイスしてくれます。
万が一に備えて保障を充実させたい人や、住宅ローンの相談を直接窓口で行いたい人におすすめです。
