フラット35という金融商品を聞いたことはあるでしょうか？ 数ある住宅ローンの中でも比較的借り入れがしやすい商品と言われていますが、一般的には新築を購入するときに使われるとのイメージがあります。
しかし、ここでは新築ではなく中古の一軒家や中古のマンションを購入する場合に的を絞って解説していきます。中古住宅や中古マンションの購入をご検討中の方は、参考にしてください。
- 【目次】フラット35で中古住宅を購入する際の注意点
中古マンションらくらくフラット35とは
「中古マンションらくらくフラット35」とは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合した中古マンションへの融資商品です。技術基準については次の項目で触れますが、ある一定の基準をクリアしている中古マンションに使える住宅ローンとお考えください。
ただ、マンションの地上階数が2階以下であったり、敷地が保留地や転貸借地などである場合などでは、融資対象とならないケースがあります。
中古住宅の技術基準
住宅金融支援機構が定める「中古住宅の技術基準」とは、有利な条件で融資をする条件として、構造的にも法的にも一定のレベルを維持した住宅基準となります。
質の低い中古住宅やマンションには融資をしないという国の方針によって、この基準が作られました。ですから、融資対象となる物件は、安心して購入してよい、というお墨付きを得ることにもなります。
では、それぞれの基準について見ていきましょう。
接道
住宅が建っている敷地は必ず公道につながっていなくてはいけません。さらに、その接道する幅が2m以上という規定もあります。
不動産雑誌などを見ていると、周辺相場より極端に安かったりするものも散見されますが、このような場合には往々にして、道路への接道が２ｍ以下のものがあるので要注意です。
それどころか、道路に接道すらしていない物件も売られていますので、不動産に詳しくない方はまず専門家に相談することをお勧めします。また、その地域の協定なども存在しますので、その存在もしっかり調べてから購入の決断をしましょう。
住宅の規模
住宅の床面積にも基準があります。
- 一戸建て、連続建て、重ね建て住宅・・・70㎡以上
- 共同住宅（マンションなど）・・・30㎡以上
住宅の規格
原則とはなりますが、住宅は2つ以上の居室が必要となります。ただし、これは家具などで仕切れる場合も含まれます。そして、炊事室、便所、浴室があり独立した生活が可能であることが条件です。
戸建て形式など
木造住宅は一戸建て、又は連続建て。耐火構造の住宅内専用階段は、耐火構造以外の構造とすることができます
住宅の耐久性
木造住宅のうち外壁に接する土台を木造とする住宅は①、②に適合するものを言います。
①土台の防蟻・防腐処理は、「ア」または「イ」のいずれかとなります。しかし、これらについて確認する手段がない場合には、「ウ」に該当するものとします。
「ア」
ひのき、ひば、べいひ、けやき、くり、べいひば、台湾ヒノキ、こうやまき、セコイヤなど用いているものとします。これらを使った修正材も可となります。
「イ」
製材の日本農林規格（ＪＡＳ）などの規定する保存処理の性能区分Ｋ3相当以上の防腐・防蟻処材などを用いているものとします。
「ウ」
床下に通じる点検口などから目視で土台に腐朽などやアリの被害が認められないものとします。
②土台に接する外壁の下端には水切りが設けられているものとします。ただし、次の「ア」、「イ」、「ウ」のいずれかに該当する場合は水切りがなくても対象となります。
「ア」
新築時に旧公庫融資を利用した住宅で、平成13年3月31日以前に申し込みを受理された住宅
「イ」
ア以外で平成13年3月31日以前に建築基準法の規定による建築確認がされた住宅
「ウ」
ア、イ以外、かつ、建築確認申請が不要な住宅で平成16年3月31日以前に竣工した住宅
区画
併用住宅においては、住宅と住宅以外の部分の間を壁・建具などで区画されているものとします。
劣化状況
住宅は構造耐力上主要な部分など及び給水、排水、電気その他の設備が安全上、衛生上、耐久上支障のない状態であることとします。
耐震性
建築確認日が昭和56年5月31日以前の住宅は、耐震評価基準などに適合する必要があります。
日本の住宅は耐震性能に優れているのですが、やはり古い時代に建築された物件は耐震基準がまだ緩い時代のものなので、基準から外れてしまいます。
日本は地震国なので、どうしても耐震性能に関してはうるさくならざるを得ません。物件の代金も建築年月日が昭和56年5月31日の前か後かで大きく変わってきます。中古物件を購入してそれをいずれ売却するにしても、その価格はそれなりに押さえられてしまいます。
中古住宅を購入する際の流れと必要書類
フラット35で中古住宅を購入する場合の流れを解説します。民間の金融機関融資より決め事やルールが多いものの、固定で金利を組めるなど有利な点も多いので、積極的に検討してみましょう。
中古住宅を購入する場合の融資手続き書類・必要書類は、手順の中で解説しています。購入予定の物件審査と借り入れに関するお申し込みの順番は問いません。
中古住宅を購入する場合の手続きの流れ
中古住宅を購入する際の手続きの流れは以下の通りです。
- 物件審査の申請・合格
- 借り入れのお申込み・団信加入のお申込み
- 審査結果のお知らせ
- 借り入れの契約
- 資金の受け取り、抵当権の設定、火災保険への加入
物件審査の申請・合格
検査機関または適合証明技術者に物件検査・適合証明の申請を行います。物件審査の書式はホームページからダウンロードできます。
ただし、「中古マンションらくらく35」として掲載されているマンションに関してはこの手続きを省略することができます。
借り入れのお申込み・団信加入のお申込み
フラット35の取り扱い金機関へ借り入れのお申し込みをしていただきます。お申し込み時の書類は以下になります。
- 借入申込書
- 所得を証明する書類
- 売買金額確認の書類
- 住宅の登記事項証明書
- 土地の登記事項証明書
また、フラット35の団体信用生命保険（新機構団体生命信用保険制度）とは、加入者が死亡・所定の身体障害状態になった場合に、住宅の持ち分、返済割合などに関わらず、以後の返済が不要になる制度です。
審査結果のお知らせ
おおよそ1週間～2週間程度を見てほしいのですが、その連絡は申込金融機関から直接いきます。
借り入れの契約、資金の受け取り、抵当権の設定、火災保険への加入
検査機関または適合証明技術者から交付された適合証明書を取扱金融機関に提出します。あとは、金融機関から融資を実行してもらえれば資金に関するやり取りは終了です。
これと同時に抵当権の設定手続きも行います。さらには、返済終了期間まで、借り入れ対象となる住宅について、火災保険（損害保険会社の火災保険または法律の規定による火災共済）に加入します。
フラット35は技術基準を満たさなくてはならないなどの諸条件がありますが、これらの基準をクリアすれば、非常に中身のある使い勝手の良い住宅ローンです。
購入する中古物件が基準を満たしているかを確認して、上手にフラット35を利用しましょう。
