史上最低の金利水準と言われる今の金融情勢。この恩恵を受けて住宅ローン金利も借り手にとっては有利な状況が続いています。しかし、今借り入れている住宅ローンの金利よりさらにお得な金融商品が見つかったら、借り換えを検討するのも一考ではと思います。
「今の銀行で借りるときもけっこう大変だったのに、簡単に借り換えとかできるのかな？」
ただ借り換えを検討した際、こんなことが頭によぎる人もいるのではないでしょうか。そこで今回は、住宅ローンの借り換えで審査基準が甘い銀行があるのかと、審査基準について解説します。
- 【目次】住宅ローンの借り換えで審査基準が甘い銀行
借り換えする際の審査基準
新規で住宅ローンを借りた時と同じように、借り換えの時にも各銀行の審査基準が存在します。ここでは、一般的な審査基準を解説していきます。
審査に落ちてしまう理由
住宅ローンの借り換えをしようとしたら融資を断られた・・・こんな経験を持つ方もいると思いますが、新規での住宅ローンは通ったのに、なぜ借り換えは問題だったのでしょう。ここでは、その原因として考えられることを探っていきます。
転職などを繰り返している
残念なことですが日本の社会では、転職に対して悪いイメージを持たれるケースが多々あります。たとえステップアップのための転職であっても、金融機関はどうしてもいぶかしい目で見てしまう傾向がまだまだあるのです。
「私は100％ステップアップ型で年収も右肩上がりだ」と胸を張って答える方に対しても、金融機関としてはとりあえずフィルターを通して見ようとします。
このようなケースでよくあるのは銀行による個人面談です。転職理由や転職先の会社などを事細かに聞いてきます。そのうえで晴れてステップアップ型だと理解されれば問題ありませんが、そうと認められなければ借り換えの審査は通りにくくなるでしょう。
建物の担保価値が低下している
木造住宅は25年も経過すれば担保価値がほぼなくなってしまいます。35年ローンを組んで30年程度経過した時に借り換え申請をしても、上物の価値は0円と考えられるので担保価値はありません。
もっとも30年も返済をしていれば元本もほぼ消滅していますので、建物の担保価値が0でも問題はないでしょう。問題となるのは新築後10年程度での借り換え申請の場合です。
新築後10年経過した段階で残債が2000万円程度あったとしましょう。土地の担保評価も関わってきますが、理論的には建物の担保価値も十分だと思っていたのに「建物の担保価値はほぼ0円です」とみられた時です。
こんなケースが実際にありました。関東地方のある県で新築をしたAさん。建築を依頼した住宅会社はテレビコマーシャルも頻繁に流し、建築戸数も相当数に上っていました。ところが、そこで新築をした10年後に借り換えの審査を出したところ、却下という予想外の判断をされたのです。
実はその2年前にこの業者が倒産をしてしまいました。倒産したことにより、家のアフターサービスが担保されなくなり、売却する際には値段がかなり叩かれるのは明らかとなったのでした。こんな事情があり結果的に住宅ローンの借り換えを断念せざるを得なかったのです。
土地の担保価値が低下している
建物の担保価値が下がるだけではなく、土地の担保価値が下がって借り換えの審査に落ちてしまうことも考えられます。
建物に関しては建築業者が倒産したり、ずさんな工事が後から発覚して担保価値が落ちるのなら理解はできますが、土地の担保価値が急激に下がるとはどういうケースなのでしょう。
新築当時は土地の坪あたり単価が50万円あったとしましょう。新築後10年を経ましたが、生活に不便が生じる恐れのあるような大型スーパーの撤退、最寄りの鉄道駅が廃止、周囲の治安が急激に悪くなった、台風によって川が氾濫し床下まで浸水してしまったなどのことが確認されれば土地の評価は下がりますので、住宅ローン借り換えの審査には大きく影響することは十分にあり得ます。
また、これも実際にあったケースなのですが、自宅の二軒隣りの家が暴力団関関係者に購入されたということもありました。もちろん、土地の担保価値は急減します。建物自体には何の問題もないのですが、土地の価値下落が影響して借り換えができなかったのです。
自身の信用力が低下している
転職を繰り返えすことによって収入がアップしている分には問題ないのですが、その逆も考えられます。転職の目的は収入アップだけではありません。収入が下がってもやりがいを選択することもあるでしょう。しかし、住宅ローンの借り換え審査ではマイナス要因となってしまいます。
また、自動車の新規ローンを組んだり、借り入れをしていなくてもローン専用のカードを作っていればマイナス査定となります。それと、クレジットカードの延滞などがこれに加わると、審査を通過するのはかなり難しいと考えた方がよいでしょう。
審査が甘い銀行はある
住宅ローンの借り換えには土地建物の担保価値が大きく影響したり、個人の信用状態の変化が大きく影響するとお話ししてきましたが、それとは別に審査を出す銀行によって審査が通りやすい、つまり甘い銀行はあるのでしょうか。
3社程度の絞って申し込むのがベスト
厳密にお話すれば多少の甘い辛いはあるでしょう。ただ、詳細な審査基準を行外の人間が知ることはほぼ不可能ですので、現実的な話をすれば3社くらいに借り入れ審査を申し込むのがベストな選択です。
ではどうやって3社に絞り込むか？ となりますね。次の項目では、
具体的に2行の銀行名を上げてその特徴を見ていきましょう。詳細に見比べると、金融機関によって様々な特徴があると気づきます。
じぶん銀行
がんと診断されたらローン残高の半分を免除
これは魅力的ですね。新規の住宅ローンを組むのは比較的若年層だと思われますが、借り換えを行う層はその年齢も当然上がってきます。年齢が上がるということは、がんなどの発症リスクも上がるからです。
返済口座への資金移動が０円
じぶん銀行の特徴的なサービスです。一般的なメガバンクであれば口座を持っていることも多いし簡単に新規開設できるのでこんな心配はありません。じぶん銀行の口座を開設しても下ろすのに不便だったりするので、ローン返済だけのために口座を開くのは面倒だともいえますから。
りそな銀行
一部繰り上げ返済手数料が無料
全額繰り上げではなく例えば100万円だけ繰り上げ返済をしようというときであっても、それに対する手数料が発生しません。せっかく手元の余裕資金を返済に回そうと思っても、そのたびに手数料をとられるのは釈然としませんからね。
所定の病気やけがになったら残高が0円に
りそな銀行では団信革命と命名しているようですが、銀行としては画期的なサービスと言ってよいでしょう。住宅ローン返済での一番のリスクは何と言っても病気のリスクですから。
ただし条件はあります。借入金利に0.3%の上乗せをしなくてはなりません。でも、この金利は安心料と思ってください。このわずかな金利を負担することにより、所定の介護状態になったときや16の特定状態に当てはまったときにローン残高が０円になるのです。
空前の低金利とはいえ、住宅ローンの残債には金利がかかっています。手元に余裕資金が少しでもあるのなら、多少は無理しても返済する方がよいのではないでしょうか。まずは身近な銀行に相談をしてみましょう。
