住宅ローンを借りるには、どのような手続きと流れになるのか、またどんな書類が必要なのかをまとめてみました。
少しボリュームがありますが、全体の流れの中で現在いる位置が掴めるようにまとめています。
- 【目次】住宅ローンを借りる際の手続きの流れと必要書類
新規で住宅ローンを借りる際の流れ
住宅ローンの手続きと必要書類をまとめるのがこの記事の目的です。ただはじめは住宅ローンを借りる際の流れということで、まずマイホームを建てたり購入する手順について解説します。
なおマイホームを取得するには、不動産会社を通じて物件を購入する方法と、建築会社（ハウスメーカー、工務店）を通じてマイホームを建てる方法があります。それぞれ分けて説明しましょう。
家やマンションを購入する際の手順
不動産会社を通じて、マンションや建売住宅を購入する際の手続きの流れは、次のようにまとめることができます。
- 情報収集
- モデルルーム見学
- 候補物件の絞り込み
- 購入申し込み（購入予約）
- 重要事項説明
- 売買契約
- 手付金入金
- 入居説明会の実施（提携ローンの契約、住宅ローン申し込み）
- 内覧チェック・事前内覧会
- 残金決済～引渡し
それぞれの手続きについて確認していきましょう。
情報収集から売買契約（手付金入金）まで
まずは、情報収集から売買契約（手付金入金）までの流れを紹介します。
1. 情報収集
情報収集は、マンション購入のウェブサイトや情報誌で希望エリアの物件をあたります。希望する物件を探すには、インターネットを利用して探すのが便利です。
2. モデルルーム見学
モデルルームの見学では、情報収集についても平行して行います。
なおモデルルームと実際のプランが異なるケースもあるので、注意が必要です。アドバイザーにプランの違いなどを詳しく聞き、実際の住戸のプラン・仕様の違いを掴むようにしましょう。
3. 候補物件の絞り込み
申し込み候補を多くても3つに絞り最終検討をします。
4. 購入申し込み（購入予約）
買い付け候補が決まったら、購入申し込みをします。
購入申し込み（購入予約）では、数万円程度の申込証拠金を用意する場合もあります（申込証拠金は手付金とは別です）。
5. 重要事項説明
「購入申し込み」から1週間から10日後に「重要事項説明」を受けます。
6. 売買契約
「重要事項説明」を受けて、問題がなければ「売買契約」を締結します。
7. 手付金入金
手付金を入金します。なお、不動産会社の手付金は物件価格の10％～20％、または100万円というのが相場です。
入居説明会から物件引渡しまで
次に、入居説明から物件引き渡しまでの手続きの流れについて確認しておきましょう。
建物が未完成の新築マンションの場合、売買契約から残金決済までに1年以上期間が空くこともあります。したがって、入居説明会の実施から、引き渡しまでは比較的時間に余裕がある中で進められます。
8. 入居説明会の実施（提携ローンの契約、住宅ローン申し込み）
引き渡し前のこの段階では、住宅ローンの申し込みから残金決済までの流れについての説明や、登記関係の準備などが担当者を通じて行われます。また入居にあったて管理会社からの説明があり、火災保険の契約なども進められます。
9. 内覧チェック・事前内覧会
売買契約を建物が完成する前に行った場合は、内覧チェックもこの時期に実施します。仕上がりなどに問題がある場合は、引き渡しまでに直せるかどうかも確認しておきましょう。
10. 残金決済～引渡し
残金決済とは、諸費用を含めた総支払い額から、すで入金済みの金額を差し引いた残金を住宅ローンを実行し決済する手続きのことです。
通常は平日の銀行営業日に、司法書士らを交えて銀行で行うのが通例です。
リフォームや注文住宅を建てる際の手順
次にハウスメーカーや工務店に工事を依頼し、注文住宅・リフォーム工事が完成（竣工）するまでの流れをまとめてみましょう。
ハウスメーカーや工務店に工事を依頼するまでの流れは次のとおりです。
- 設計・工事依頼の相談
- 敷地調査の実施～報告
- 間取り（プラン）要望のヒアリング
- 初期設計（基本設計）
- 初回提案～複数回
- 概算見積もり
- 仮契約・設計依頼
- 材料・仕様打ち合わせ
- 詳細見積もり
- 工事請負契約締結
工事を依頼したら、実際に工事に着手することになります。工事の着手から引き渡しまでの流れは、次のとおりです。
- 解体
- 地盤調査
- 地盤改良工事
- 架設工事・着工（着工時金入金）
- 地縄張り（地鎮祭）
- 基礎工事
- 柱立て
- 上棟（上棟式）（上棟時金入金）
- 木工事（建築確認申請済み）
- 木工事完了（社内完了検査）
- 仕上げ工事
- 竣工検査（竣工時金入金、竣工チェック）
- 竣工～引渡し
それでは、詳細を確認しましょう。
家づくりの相談から仮契約まで
1. 設計・工事依頼の相談～3. 間取り（プラン）要望のヒアリングまで
- 1. 設計・工事依頼の相談
- 2. 敷地調査の実施～報告
- 3. 間取り（プラン）要望のヒアリング
敷地調査では、設計にあたって建築予定地の建築法規上のチェックなどを行い、敷地の隠れた利点を洗い出す作業を実施します。なお敷地調査は、リフォーム・増改築でも行われます。
4. 初期設計～5. 初回提案まで
- 4. 初期設計（基本設計）
- 5. 初回提案～複数回
プラン（間取り）の打ち合わせは、初期設計（基本設計）を決める重要な作業です。
6. 概算見積もり～7. 仮契約・設計依頼まで
- 6. 概算見積もり
- 7. 仮契約・設計依頼
競合会社がいる場合は、概算見積もりが出るまで競争に残る会社があります。そして競争に残ると、仮契約・設計依頼に進みます。
8. 材料打ち合わせ
材料・仕様打ち合わせでは、標準仕様以外の材料や住設を使う場合、どれを採用するか、インテリアコーディネーターらと打ち合わせを行います。最終金額にかかわる重要な仕様打ち合わせです。
9. 詳細見積もり～10. 工事請負契約締結まで
詳細見積もりで顧客の了承を得たら、工事請負契約を締結します。
着工から竣工・引渡し
次に着工から引渡しまでの流れを確認します。
現場が注文住宅の場合は、基本的に工程に合わせ、最大3回に分けて入金（住宅ローンで決済）するのが通例です。この場合は「)着工時金」、「上棟時金」、「竣工時金」がそれに当たります。
ただし資金力がある大手ハウスメーカーの場合は、特に分けてはいないようで、なかには、竣工時に残一括入金を受け付ける会社もあります。
1. 解体～3. 地盤改良工事まで
- 1. 解体
- 2. 地盤調査
- 3. 地盤改良工事
調査の上、地盤が弱い敷地には、基礎に合わせてパイルを打って建物を支えます。
4. 架設工事・着工～6. 基礎工事まで
- 4. 架設工事・着工（着工時金入金）
- 5. 地縄張り（地鎮祭）
- 6. 基礎工事
顧客の希望に応じて地鎮祭を行います。
7. 柱立て～8. 上棟（上棟式）まで
- 7. 柱立て
- 8. 上棟（上棟式）（上棟時金入金）
地域にもよるでしょうが、上棟式はほとんどの現場で行います
9. 木工事（建築確認申請済み～10. 木工事完了（社内完了検査）
- 9. 木工事（建築確認申請済み）
- 10. 木工事完了（社内完了検査）
大工工事が完了すると、大工さんは一旦現場からはけます。
11. 仕上げ工事
クロス工事を中心に壁・天井の内装を仕上げていきます。最終的にカーテン工事で仕上げ工事は終了です。
12. 竣工検査（竣工時金入金、竣工チェック）
顧客に仕上げをチェックしてもらい、ダメ工事が出たら修正してもらいます。
13. 竣工～引渡し
引渡し時にはすべての住設業者を呼んで、取り扱い説明をしてもらう工務店もあるようです。
借りるまでの期間はどれくらいかかる？
住宅ローンを借りるまでの期間はどれくらいかかるのでしょうか？私的な話を持ち出して恐縮ですが、筆者が住宅営業マンとして活動していた頃の実感では、トータルで2か月弱あればと考えていました。
もちろんどの融資案件も同じ期間で融資が実行されるわけではなく、当然掛かる案件・掛からない案件に分かれます。ただトータルで2か月弱というのは、現在でも大体間違いないでしょう。
なお不動産会社を介して家やマンションを購入する場合は、提携ローンを提案される場合が多いと思います。この場合はもっと期間が短くなります。
2か月弱とはローンの申し込みをして本審査が下りるまでの期間ではありません。審査がおり金消契約をして、その後融資実行するところまでの期間です。
期間が2か月弱かかる内訳とは？
ではその内訳を書いておきます。
- 相談～申し込み
- 事前審査～可決
- 正式審査（本審査）～可決
- 金銭消費貸借契約
- 融資実行（残金決済）
1. 相談～申し込み
営業的な挨拶も含めて銀行の融資担当者と初面談を行います。そのため期間から除外しておいても構いません。
2. 事前審査～可決
事前審査～可決には、5営業日前後を見ておきます。ただし、完了するには書類を集めなければなりません。そのため書類を集める時間も含めるとトータルで1週間少々見ておく必要があるでしょう。
3. 正式審査（本審査）～可決
大体2、3週間かかります。正式審査は必要書類の数が増え、本人に記入してもらいそれを回収するのにも時間がかかります。
また審査は相手あっての作業ですので、こちらが順調に運んでも、かならず銀行側でロスタイムが発生します。(2)(3)が1か月ほどで済む場合は、かなり順調に運んでいると考えられます。
4. 金銭消費貸借契約～5. 融資実行まで
ここまでくれば作業と言っても金消契約（ローン契約）で不足する書類を集めるだけです。
金消契約と融資実行にかかる時間は3時間程です。ただ金消契約と融資実行は別の日に行いますし、融資実行日は銀行と司法書士、顧客の3者の予定を合わせます。そのため(4)(5)を終わらすには、1、2週間ほど時間を見なければならないでしょう。
これが、期間に2か月弱かかる内訳です。書類を集めたりスケジュールを調整しなくて良ければ、借りるまでの期間は1か月短縮できるでしょう。
ネット申し込みの場合も、必要書類を集めなければいけません。たとえ期間を短縮できたとしても限界はあるでしょう。
新築マンションは購入に2年かかるケースもある
宅地建物取引業法では、マンションや建売住宅を購入する場合、開発許可がおり建築確認などがあった後でなければ、広告や売買、またはその媒介はできません。これを「広告開始時期の制限」と言います。
しかしどう言うわけか立地が良好な物件ほど、売り止めになるケース多いもの。いち早く物件を押さえるには、どのような努力が必要なのでしょう。
マンションの分譲予定をいち早く掴むには、住まいが首都圏周辺の方はマンション「友の会」がお勧めできます。
マンション「友の会」は、大手分譲マンション会社ごとに「友の会」が設けられています。会員になると住戸やマンションの新規売り出し情報がメール等で届きますので、活用すると非常に便利です。
また希望エリアの建築予定地や着工しはじめた場所があれば、市役所の都市計画等で分譲事業主を教えてもらえます。
この方法は、マンションの分譲開発がそれほど盛んに行われていない、地方都市などでも有効です。開発許可がおりていれば図面や添付書類を見ることもできるでしょうし、建築確認がおりていれば詳しい分譲時期なども聞き出せるでしょう。
ただしこれらの未完成物件が、必ずしも購入者にメリットがあるとは限りません。後から良い物件が安い価格で売り出されることもありますし、未完成ゆえに実際の間取りや、日照・通風・眺望なども確認できないからです。
こうしたマンションの計画は大体2年ぐらい前から進められます。いち早く物件を押さえたい場合は、このような地味な努力が必要かもしれません。
住宅ローンは何歳まで借りられる？
住宅ローンの申し込みできるのは20歳からですが、申し込みの上限は65歳未満、あるいは70歳や71歳未満です。そして完済時年齢の80歳や81歳未満が上限です。
またフラット35の親子リレー返済を使うと、満70歳以上の方でも住宅ローンを申し込めます。
ただ親子リレー返済を使うと、本人の子・孫等（申込み本人の直系卑属）、またはその配偶者で定期的収入のある方が住宅ローンの連帯債務者になり、申込者の親と同居しなければなりません。したがって親子リレー返済は後継者の了諾が必要です。
なお計画的にマイホームの取得を考えている方は、おおよそ30代前半には持家計画の実行に取り掛かります。これは住宅ローンの返済期間と完済年齢を考えると、30代前半が計画をスタートする年齢として適切な時期だからです。
そして30代前半を起点としながら、転勤が多い方は40代に持家の取得時期をずらす方が多くなり、また50代では公務員の方が、定年間際に2度目のマイホームを取得する方も出てくるようです。
いずれにしても、はじめてのマイホームの取得年齢は30代前半に集中する傾向があります。これは今後も大きくは変わることはないでしょう。
住宅ローンを借りる際の必要書類
住宅ローンを借りる際の必要書類をまとめてみました。
住宅ローンの審査は事前審査と正式審査の二段階の分かれています。住宅ローンを借りる際の必要書類も、事前審査と正式審査に分けて整理しました。
事前審査に必要な「申込本人が用意する書類」は正式審査のものとダブりますが、ここでは分けておくことにします。
また審査を金融機関に依頼するようになったら、銀行窓口に出向く際は管理は大変かもしれませんが、実印と銀行届印は常に携行しておきましょう。
住宅ローンを借りる際の必要書類
住宅ローンを借りる際の必要書類は、不動産業者の場合も建築会社（ハウスメーカーや工務店）の場合もほぼ同じです。
拠って必要書類は、不動産会社と建築会社で分けず記載します。
事前審査で必要になる書類
事前審査で必要になる書類は以下の4点です。
金融機関で入手する書類
- 1. 住宅ローン事前審査申込書
申込本人が用意する書類
- 2. 本人を確認できる書類（運転免許証等）
- 3. 勤続年数を確認できる書類（健康保険証等）
- 4. 収入を確認できる書類（源泉徴収票等）
正式審査（本審査）で必要になる書類
事前審査に通過すると正式審査（本審査）で必要な書類を準備するよう、金融機関から伝えられます。
金融機関で入手する書類
- 1. ○○銀行ローン保証委託申込書兼契約書
- 2. 団体信用生命保険申込書兼告知書
申込本人が用意する書類
- 本人を確認できる書類（運転免許証等）
- 住民票
- 印鑑証明書
- 収入を確認できる書類（源泉徴収票等）
- （※1）勤続年数を確認できる書類（源泉徴収票等）
- （※2）物件に関する書類
（※1）勤続年数を確認できる書類
- 源泉徴収票、所得証明書等（給与所得者の場合）
- 納税証明書、確定申告書（3期分）等（自営業者の場合）
- 源泉徴収票、法人決算書（3期分）等（会社経営者の場合）
（※2）物件に関する書類
- 売買契約書。または工事請負契約書
- 重要事項説明書
- 物件概要書（不動産会社のみ）
- 建築確認済み書（建築会社のみ）
- 公図、測量図、物件案内地図、配置図等
- 土地・建物の登記簿謄本
- 平面図、立面図他
金銭消費貸借契約（金消契約、融資契約）から融資実行（残金決済）
正式審査が下りると、次は銀行との融資契約を取り交わし、実際に融資された金額（住宅ローン）を相手方の口座に振り込みます。
銀行との融資契約のことを「金銭消費貸借契約」と言います。そして融資された金額（住宅ローン）を相手方の口座に振り込むことを「融資実行」、あるいは「残金決済」と言います。
金銭消費貸借契約に必要な書類
金銭消費貸借契約に必要な書類は次の通りです。
- 印鑑証明書：連帯保証人、連帯債務者、担保提供者がいる場合は各2通
- 住民票（家族全員分）：連帯保証人、連帯債務者、担保提供者がいる場合は各2通
- 実印（連帯保証人・連帯債務者、担保提供者）
- 本人を確認できる書類
※「印鑑証明書」「住民票」は、正式審査（本審査）の段階で、すでに集めているかもしれません。
詳しく言うと、金銭消費貸借契約では連帯保証人、連帯債務者、担保提供者になる人の分も同じ通数が必要です。
なぜ2通必要なのか。それは抵当権設定登記の際にも印鑑証明書と住民票が使われるからです。なお金消契約の住民票は、新住所地の住民票が必要です。
これら以外の分として、以下の書類等が必要です。
- 収入印紙：20,400円
（20,000円は金消契約に必要。200円 × 2枚は自動引落に関する同意書等に使います） - 返済口座登録用紙
- 融資の代理受領委任状
- 火災保険の契約書類
- 表題登記（旧表示登記）
- 適合証明書（フラット35を使う場合）
- 住宅性能評価書（フラット35Sや性能評価書が必要な場合）
金銭消費貸借契約の契約日の設定
ここで大切なのは金銭消費貸借契約の契約日をいつにするかです。融資実行（残金決済）する日は、金消契約から5営業日前などと金融機関ごとに決まっています。
しかも住宅ローンの金利は、融資実行日を基準にするように決まっています。そのため、どの月の金利を適用するかは金消契約の契約日の設定によって変わってきます。月を跨ぐと金利がガラリと動くような場合は注意が必要です。
住宅ローン契約に必要な書類や、申し込みから契約に至るまでの流れについてまとめてきました。
現在自分たちがどの段階にいるか、流れだけでも掴んでいるユーザーはごく僅かです。それだけ住宅ローンの手続きは煩雑な面があるのは否めません。
ただ大まかな流れだけ掴んでおくと、何かわからないことが起きて質問しても分かりやすいということがあります。
疑問に思うことがあれば、この記事を思い出し、再度読み返してもらうと良いでしょう。
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