住宅を購入する際、まず考えることは住宅ローンをどうするかだと思います。金融機関によっても住宅ローンの種類が違うため、迷う方も多いです。
そして、ローンを検討するときによく耳にするのが「フラット35」という住宅ローン商品。このフラット35は、民間の金融機関の住宅ローンとは性質が異なります。
そこで今回は、フラット35の利用条件やメリットなどについて詳しく解説します。民間の住宅ローンとの違いを理解しておきましょう。
フラット35とは
フラット35は、住宅金融支援機構という独立行政法人機関と、民間の金融機関が提携して出している住宅ローン商品です。フラット35の申し込み窓口が民間の金融機関となりますので、民間の金融機関の商品と勘違いしてしまうのだと思います。
フラット35の申し込み要件などは、住宅金融支援機構が決めており、全国共通です。ただ、申し込みの手数料関係や提出書類というところに関しては民間の金融機関が関わっているので、申し込みをする金融機関によって若干違いはあると思います。
フラット35は全期間固定金利
フラット35の最大の特徴と言えば、金利が全期間固定金利というところでしょう。金利は常に変化していくものですが、フラット35であれば申し込みをした時の金利から変わることはありません。金利に関しては申し込みをする金融機関によって違いがありますので気を付けてください。
また、審査基準も民間の住宅ローンとは異なります。民間の金融機関では住宅ローンを審査する際には、借入する人の収入状況や勤務先、勤続年数など、しっかりと住宅ローンを返済してくれるか、延滞や返済ができないということになる可能性はないかという点を厳しく審査します。
一方で、フラット35は対象となる物件の内容を重視して審査をします。法的に適合している物件かなどを見て判断しますので、このあたりは民間の住宅ローンとは大きな違いになっています。
フラット35の利用条件
フラット35を利用する際の利用条件を見ていきましょう。申し込みする際の年齢が満70歳未満で日本国籍の方が対象となります。申し込み時には資金使途も確認されます。申し込みする本人か親族の方が住むために購入する新築住宅や、建設資金である必要があります。
借り入れに対する返済負担率というものがあります。返済負担率とはフラット35以外の借り入れもすべて含めて、年間の合計の返済額と年収の割合を表すものです。この基準は、年収が400万円未満であれば返済負担率が30%以下であること、年収が400万円以上であれば返済負担率が35%以下であることが条件になります。
借入額は100万円以上8,000万円以下の範囲になります。これは土地と建物の両方を購入する場合はその合計金額で考えます。また物件価格の9割まで借り入れることができます。
返済期間は15年以上で最長は35年になります。ただし、完済するときの年齢が80歳を超える期間の借り入れはできないので注意です。また、民間の金融機関では必須の団体信用生命保険はフラット35では任意の加入になります。
そして審査の際、対象物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している必要があるため、適合証明書を取得する必要があります。この適合証明書は検査機関へ物件検査の申請を行い合格すると交付されます。
技術基準は以下のようなことが挙げられます。
- 対象物件が一般の道に2ｍ以上接道していること
- 戸建てであれば規模が70㎡以上（マンションであれば30㎡以上）2
- 部屋以上の居住室、炊事室やトイレ、風呂が設置されてること
- 店舗などと併用の場合は住居部分が床面積の2分の1以上あること
- 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合していること
フラット35を検討する際は、これらの技術基準について確認するようにしてください。
フラット35パッケージとは
フラット35は全期間固定金利というのが特徴ですが、民間金融機関の住宅ローンで変動金利を組むのも金利が低いし魅力的だなと迷われる方もいると思います。そのような時に検討するといいのがフラット35パッケージ。
フラット35パッケージというのは全期間固定のフラット35と民間金融機関の変動金利や5年や10年といった一定期間固定金利の住宅ローンを組み合わせたものになります。このフラット35パッケージを使用することによってそれぞれのメリットを享受することができます。
借りる際の手続方法と必要書類
申し込みする際はフラット35を申し込む金融機関と同じ金融機関で申し込みを行います。ただしフラット35パッケージを扱っていない金融機関もあるので事前に確認するようにしてください。
申し込み時の必要書類は以下の通りです。
- 3か月以内に取得した住民票の原本
- 収入を証明する書類（源泉徴収票や住民税特別徴収税額の通知書など）
- 本人確認のための免許証や健康保険証、パスポートなど
- 不動産売買契約書、重要事項説明書などの物件に関する書類
フラット35のメリットとデメリット
民間の住宅ローンとは少し違う特徴のあるフラット35ですが、どのような場合にフラット35を選べばいいのでしょうか。フラット35のメリットやデメリットを理解しておきましょう。
メリット
まずメリットですが、全期間固定金利にすることで借入時に完済するまでの金利が確定することです。最長で35年借り入れすることになりますが、その間に少なからず金利は変動します。そのような変化に関係なく一定の金利で返済できるので生計が立てやすくなります。
先ほどフラット35は民間金融機関の住宅ローンとは違い、審査基準は物件を重視すると書きました。ですので勤続年数がまだ短かったり年収が少し低い方でも、物件の基準を満たして入れば借り入れできます。
そして民間金融機関の住宅ローンとは違う点として団体信用生命保険が任意である点です。民間金融機関では住宅ローンの審査基準に問題なくても健康上に何かしら問題があり、団体信用生命保険の審査に落ちてしまい、結果住宅ローンを借りられないという方もいます。
フラット35では、団体信用生命保険に入らなくても審査に通れば融資を受けられます。そのため健康上に不安がある方でもフラット35であれば利用できます。
デメリット
フラット35のデメリットは、全期間金利を固定するため、変動金利の住宅ローンなどと比べ金利は少し高めになることです。金利が変わらない安心感はありますが少し金利の負担が大きくなるという点もあります。
物件の基準を重視するフラット35ですが、審査に通りやすい分、自身の返済能力以上の金額を借り入れできてしまうというところがあります。返済能力以上の金額を借入すると、返済がどんどん苦しくなってしまいますので、そのあたりをしっかりと考えて借入金額を考えなければいけません。
また団体信用生命保険は任意ですが、もしフラット35で団体信用生命保険を利用する場合は別途金利に上乗せするかたちになります。返済中に万が一のことがある可能性もありますので、団体信用生命保険は加入しておいたほうがいいでしょう。
フラット35は民間の金融機関の住宅ローンと同様に便利な商品です。ご紹介したフラット35の特徴やメリット、デメリットを理解した上で、自身のライフプランに合わせた商品を選択するようにしましょう。
