住宅ローンを借りる際は、金利以外にも注目しておきましょう。なぜなら住宅ローンには事務手数料や保証料といった大きな費用が発生するからです。
事務手数料や保証料は金融機関によって違い、本来ならば気にするべきところですが、実際に注目している人は少ないように感じます。この2つは費用としては大きいものになります。場合によっては同じ借入金額、借入期間なのに事務手数料、保証料が何十万も違ってくることもあります。
住宅ローンを借りる際には、他にも登記費用や印紙代といった費用もありますが、今回はその中でも大きい諸費用になりうる事務手数料、保証料について解説します。
- 【目次】住宅ローンの比較と事務手数料や保証料の計算
住宅ローンの事務手数料とは
事務手数料とはその名の通り、住宅ローンを貸すまでの事務にかかる費用への手数料のことです。
金融機関は、住宅ローンを貸すまでに色々な事務を行います。書類での審査や物件の評価、ここに人件費もかかります。そのため、それに見合った手数料を住宅ローンの借入時に事務手数料として徴収するわけです。
メガバンクや地方銀行などの店舗型の銀行では、この事務手数料は大きいものにはならず、大体3万円ほどですみます。
しかしネット銀行だとその費用が大きなものとなり、相場としては借入金額の2％ほどかかります。つまり3,000万円の借入であれば60万円の事務手数料がかかるということです。
メガバンクや地方銀行の事務手数料は基本的に同じなため、事務手数料を比較するにあたってはネット銀行同士での比較になります。
事務手数料の相場
事務手数料の相場は、メガバンクと地方銀行、ネット銀行で異なります。それぞれ見ていきましょう。
メガバンク・地方銀行の事務手数料相場
事務手数料は、先ほど述べたようにメガバンクや地方銀行は3万円ほどですみますが、実際この事務手数料は保証会社に支払うものになります。
銀行で住宅ローンを組む時、銀行だけの審査ではなく、住宅ローンの保証をしてくれる保証会社が審査の権限を持っています。
借主が返せなくなった時は保証会社が代わりに銀行に全額を支払ってくれますので、銀行としては保証会社がいないとリスクが大きくなり、基本的には住宅ローンを貸してくれません
この保証会社が住宅ローンの審査にあたっては大きな負担を担っているため、銀行ではなく保証会社へ事務手数料を支払うことになるということです。その他にも、保証会社には保証をしてもらうための保証料を支払います。メガバンクや地方銀行の場合、この保証料が結構かかります。
ネット銀行の事務手数料
次にネット銀行の事務手数料についてですが、ネット銀行は借入金額の2.16％を支払うことになる銀行が多く、メガバンクや地方銀行の事務手数料のように3万円ほどでは済みません。
なぜこんなにも違いが出てくるのかというと、ネット銀行は保証会社を利用しないからです。そのため銀行内で審査を行うなど、全ての事務を負担する必要があるためコストがかかるのです。その代わりとして保証料が発生しません。
しかしメガバンクや地方銀行と比べ、あまりにも事務手数料が高すぎると感じると思います。審査の作業コストは保証会社であろうと、銀行であろうと、それほど変わるものではありません。
ネット銀行の事務手数料がこんなに高くなってしまう理由としては、住宅ローンの金利では利益がほとんど出ないことが挙げられます。ネット銀行が低金利を売りにしているのは分かると思いますが、あまりにも低くなりすぎていることが原因でしょう。そこでネット銀行は事務手数料を大きく取ることで、ある程度利益を出そうとしているというわけです。
しかし借主にとってみれば、事務手数料が大きくとられたとしても保証料がないことでネット銀行の方が費用としては安くなるケースが多いので、トータルで比べると良いと思います。
ネット銀行の比較
ただネット銀行にもたくさんの銀行があります。事務手数料も安く提供しているネット銀行もありますので、いくつか比べてみましょう。
ソニー銀行
まず1番安いと言われているのがソニー銀行で、43,200円とかなり安いです。ソニー銀行の住宅ローンは2種類あり、固定金利を優遇している住宅ローンの事務手数料がこの金額となっています。しかし変動金利を優遇している「変動セレクト住宅ローン」を選ぶと、事務手数料は借入額の2.16％となります。
イオン銀行
イオン銀行は定額型と定率型で事務手数料は結構変わります。借入金額に関係なく決まった金額を支払う定額型であれば108,000円と安くなりますが、その分金利が0.2％上乗せされます。借入金額に応じて変わる定率型だと借入額の2.16％になります。
借入期間が長くなればなるほど定額型の方が0.2％の上乗せ分、総支払い額は高くなる仕組みとなっています。
楽天銀行
楽天銀行の事務手数料は324,000円で、フラット35利用だと借入額の1.08％。オリックス銀行は借入額の1.08％。住信SBIネット銀行やARUHIは借入額の2.16％となっているようです。
ネット銀行の事務手数料も安く抑えようと思えばできるというのが分かりましたが、種類によっては従来の事務手数料になる場合や、金利自体が上がってしまう場合もありますので注意が必要です。
事務手数料の値引きはできる？
事務手数料は値引きができません。元々決まっている金額のため、金利のように借主の年収などの属性で下がったりするようなものではないと思って下さい。
そのため、最初の金融機関選びの時点で事務手数料がいくらか知っておく必要がありますので、よく確認しておきましょう。
支払いは現金で払う？ローンに上乗せされる？
ネット銀行の事務手数料は、必ずしも現金で支払わなくてもよく、住宅ローンに上乗せして借り入れることもできます。
住宅ローンの相談の時点で借入金額が決まっているのであれば、事務手数料の金額は分かりますので、その際に事務手数料は自己資金で支払うか住宅ローンに上乗せするかを決めることができます。
一旦審査した後に、「やっぱり事務手数料も住宅ローンに上乗せしたい」と変更する場合は、再審査となり時間がかかりますので、最初の相談の時点でしっかりと計算して、どうするかを決めましょう。
住宅ローンの保証料とは
メガバンクや地方銀行の場合に発生する保証料ですが、実際に保証料とはどういったもので、なぜ支払わなければならないかを解説します。
住宅ローンの保証料とは、借主が住宅ローンの返済ができなくなった時に、保証会社が代わりに銀行に残りの住宅ローンを支払ってもらうため、保証会社に支払う保険料のようなものです。つまり銀行にとって、住宅ローンを貸し出す上での保険ということです。
しかし、保証会社が代わりに支払ってくれたから住宅ローンはもう支払わなくていいとはなりません。
この場合、住宅ローンを保証会社に建て替えてもらっただけで、新たに保証会社に支払いをしなくてはいけなくなります。つまり、払う先が銀行から保証会社に切り替わっただけです。
しかも銀行で借りていた条件と同じにはならない場合が多いです。金利も高くなりますし、返済方法も見直しされます。保証料は支払っても、お世話にならない方が得をするシステムになっています。
保証料は支払わなくてはいけないのか
この保証料を支払わずに住宅ローンを組めるのかという点ですが、メガバンクや地方銀行の場合、ほぼ不可能と思っていいでしょう。基本的に銀行は、お金を借す場合、信用力のある担保や連帯保証人を求めます。借主が返せなくなっても、何とかして貸した分を回収するためです。
住宅ローンは大きな金額を個人に貸すことになるため、銀行側としては安心を持って貸したいわけです。つまり、保証会社に連帯保証人になってもらうことが、銀行にとっては簡単に安心して貸せる方法というわけです。
ただし、借主からすると保証料は発生しますが、その代わりとして担保や連帯保証人を準備しなくても住宅ローンを借りられることができるので、そういった面はメリットとして捉えて下さい。
だからといって全く信用力のない人でも借りられる訳ではありません。そういう人の場合は保証会社も利用した上で、担保や連帯保証人を求めてくる場合もあります。
この保証会社は自分で選ぶことができません。銀行が指定する信用保証会社のみしか認めていないため、自由に選択する手段はありません。ちなみに、銀行の子会社である信用保証会社や独立系の信用保証会社をそれぞれの銀行で扱っています。
戻し保証料とは
保証料を契約時に一括支払いしたが、途中で住宅ローンを全額返済した場合、一括で支払った保証料がある程度戻ってきます。
契約時に保証料として約20万円を支払った人が、何年後かに退職金を受け取って、住宅ローンの残高を繰上返済した場合、元々予定していた借入期間を短縮して返済したことになり、予定していた残りの返済期間分の保証料が余分な費用になり、そのお金が戻ってきます。これを戻し保証料と言います。
実際には、借入金額が減ると戻し保証料も減りますので、20年返済を10年で返済したとしても3分の1程度しか返ってこないので注意して下さい。
保証料を分割払いにし、保証料を金利に上乗せにしている場合は、余分に保証料を支払うことがないため、戻し保証料は発生しません。
予定より早く返済したからといって、既に支払った保証料が戻ってこないということはないため、そういう部分は安心できます。ただし、戻し保証料にも手数料が5,000円～10,000円ほど発生しますので、手数料よりも戻し保証料が少なければ返ってこないケースもあります。
そして一部繰上返済でも戻し手数料は発生しますが、返済額が少ないと手数料分が差し引かれて戻し手数料が無くなってしまうケースも多々あります。戻し保証料を考えて一部繰上返済をするのであれば、ある程度まとまった金額で行うといいでしょう。
保証料の相場
保証料も銀行によって異なり、それぞれの基準で設定をしています。借入金額3,000万円、借入期間35年で住宅ローンを借り入れする際の相場を、メガバンクや地方銀行で比べてみます。
各銀行の簡易シミュレーション結果からですが、三菱東京ＵＦＪ銀行は618,300円、千葉銀行は620,640円、福岡銀行630,990円となっています。
銀行の規模によって保証料は多少違うようですが、大きく変わることはなさそうです。しかし保証料が審査によって変動する銀行もあります。
広島銀行は保証料率を0.2％か0.25％としています。これは借主の返済力に応じて変わるので、返済力のある人は0.2％が適用されるということです。金額にすると0.2％であれば693,000円、0.25％であれば866,250円と17万円も変わります。こういった銀行では自分の保証料率がどちらになるかは確認しておいた方が良さそうです。
保証料は値引きできる？
保証料は基本的に値引きのできないものだと思って下さい。保証料は銀行ではなく保証会社に支払うものになりますので、銀行からすると値引きをするということは保証料を代わりに銀行が支払うということになります。別の会社になりますので、銀行の判断で値引きはできません。
ですが、ネット銀行のように元々保証料がない銀行もありますので、保証料をどうしても払いたくないということであれば、保証料を無料にしている銀行を探すといいでしょう。しかしそういった銀行は、事務手数料が高くなっているケースが多いのでよく確認して下さい。
支払いは一括と分割（金利上乗せ）どっちがおすすめ？
保証料の支払い方法は2種類あって、一括払いと分割払いがあります。一括払いは先ほど説明したような保証料を契約時に一括で支払う方法です。
分割払いは、契約時に一括で支払わなくてもいい代わりに、金利に保証料分を上乗せして支払う方法になります。基本的には借入金利に0.2％上乗せされる銀行がお多いです。
一括払いと分割払いはどっちの方がお得なのか計算してみると、3,000万円を35年返済にした場合、三菱東京ＵＦＪ銀行の保証料は一括払いの場合618,300円で、分割払いの場合は借入金利に0.2%上乗せして支払うようになっています。
借入金利によっても多少変わりますが、借入金利が0.8％の場合には、0.2％上乗せして1％で返済していくことになります。金利引き上げや繰上返済などもなく、そのままの条件で返済した場合、最終的に支払う保証料は1,162,560円になってしまいます。
一括払いが618,300円ですから、分割払いにすると54万円ほど多く支払うことになります。つまり一括払いの方がお得ということです。
契約時の費用としては大きいものになってしまう保証料ですが、一括で支払う方がお得ではあるので、費用を嫌がって安易に分割払いを選ばない方がいいでしょう。
ネット銀行では保証会社を利用しないため保証料が出ませんが、メガバンクや地方銀行では保証会社が子会社やグループ会社となっているケースが多いということもあって、現状利用してもらわないと住宅ローンを貸せない状況です。
保証料はどういったものなのか、なぜ支払うのかを理解した上で、節約できる方法を選べるようにしておきましょう。
まとめ
事務手数料や保証料について解説してきましたが、簡単にまとめますと、事務手数料はネット銀行で住宅ローンを借りる時には気にするもので、保証料はメガバンクや地方銀行で借りる時に気にするものということです。
保証料には繰上返済をした際に、戻し保証料というものがありますが、事務手数料は繰上返済をしたとしても戻ってくるものではありません。
そういった点では、事務手数料より保証料を多く払うことになるメガバンクや地方銀行が優れていますが、契約時の初期費用を、事務手数料と保証料の合計で考えた時はネットバンクの方が安くなることの方が多いです。
費用だけで選ぶといった人は少ないとは思いますが、ネット銀行やメガバンク、地方銀行では金利以外にもこういった違いがあるということを理解しておくだけでも強みになると思います。
住宅ローンの選択肢が増えた現代では、自分自身の知識量がとても武器になります。ある程度知識を付けて、住宅ローンを組むようにしましょう。
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