フラット35に借換をするようなCMを見かけたことはありませんか？現在民間の金融機関の住宅ローンを借りていて、このような案内を見てフラット35に借換ようかなと感じている方もいらっしゃると思います。
でもフラット35のメリットってどういうものだろう。やっぱりデメリットもあるのかな。利用条件は民間の金融機関とは違うのだろうかと色々と疑問に思うことも多いかと思います。
今回はフラット35借換融資を利用するにあたってのメリットやデメリットを説明していきたいと思います。フラット35について理解してもらい、フラット35の方がメリットがあると思われたら借換を検討してみてください。
- 【目次】フラット35借換の条件とメリット、デメリット
フラット35借換融資とは
フラット35借換融資とは民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している住宅ローンです。最大の特徴は金利が全期間固定タイプというところでしょう。金利が固定されるので今後の金利変動に不安があるという方に向いている住宅ローンです。
またフラット35は民間の金融機関の住宅ローンで必要な保証料がかからない場合や、場合によって保証人も不要になります。そして、繰り上げ返済を行うときや、返済方法を変更するといった場合においても、手数料がかからないというのも特徴としてあります。
フラット35を現在利用されている方でも、フラット35借換融資への借換は可能となっております。
フラット35借換融資の利用条件
フラット35借換融資を利用するための条件を見ていきましょう。まず申し込み時の年齢が70歳未満の方が対象となります。もし70歳を超えている場合は親子リレー返済を利用すると申し込みは可能です。
現在の住宅ローンの返済が借入時から1年以上返済の実績があり、延滞など無くしっかり返済されている方が対象となります。返済比率も条件としてあり、年収によって違いがあります。税込年収が400万円未満の場合は年間の返済額の30%以下。
年収が400万円以上であれば年間の返済額の35%以内である必要があります。この年間の返済額には住宅ローンだけではなく、他のすべての借入が対象になりますので、計算する際は注意して下さい。
借入可能な金額は100万円から8,000万円までです。もちろん現在の住宅ローンの残債分までしか借入はできませんが、借換に必要な諸費用分も含めて借入は可能となっております。諸費用は事務手数料、ローン契約用印紙代、登記費用などがあります。
もし団体信用生命保険に加入する場合は初年度分の機構団信特約料も金額に含むことができます。ただし、住宅金融支援機構の担保評価の額の200％以内というのが条件となりますので、担保評価が低い場合は希望額の全額を借入できない可能性はあります。
またフラット35借換融資の利用条件として、対象物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している必要があります。必要な項目を見てみましょう。接道ですが対象物件が原則として一般の道に2m以上接する必要があります。
住宅の規模は戸建てとマンションによって違います。戸建ての場合は70㎡以上。マンションの場合は30㎡以上です。これは住宅の床面積なので車庫などは含みませんので気を付けて下さい。店舗や事務所などと併用の場合は住宅部分の床面積が全体の2分の1以上必要です。
木造の場合は一戸建てまたは連続建てである必要があります。どういった住宅が木造に当てはまるかですが、耐火構造の住宅及び準耐火構造の住宅以外の住宅が木造になります。
住宅の耐震性の関係で建築確認日が昭和56年6月1日以後のものが対象になります。
借りる際の手続方法と必要書類
フラット35借換融資を利用する場合手続きの流れとしては、まず民間の金融機関での審査が必要です。その民間の金融機関の審査に通ったら、次は住宅金融支援機構の審査です。その審査に通れば融資実行という流れになります。
このように審査が民間金融機関と住宅金融支援機構の2つがありますので、審査に必要な時間は長くなります。1か月ほどかかるものと思っていてください。
必要書類
必要書類は以下の通りです。
- 住民票原本
- 運転免許証などの本人確認書類
- 登記事項証明書(戸建てであれば土地と建物の両方が必要）
- 収入確認種類（源泉徴収票や確定申告書）
- 住民税特別徴収税額の通知書の原本か住民税課税証明書原本
- 所得税納税証明書（その1とその2原本）
- 現在返済中の住宅ローンの返済明細書
- 不動産売買契約書や重要事項説明書のコピー
フラット35借換融資のメリットとデメリット
ではフラット35借換融資にするとどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。それぞれを理解して、利用すべきかどうか判断しましょう。
メリット
フラット35の最大のメリットは、長期間固定金利であることです。借入時の金利が返済が終了するまで変化しないということは非常に安心感があります。金利は常に変化します。住宅ローンは長ければ30年以上返済することになります。
30年となれば金利は必ず変動します。低い時期もあれば高い時期もあります。金利が上がれば毎月の返済額の負担が大きくなるリスクもあり、もしそのタイミングが子育てで1番お金がかかるときであれば負担は特に重たく感じます。
フラット35借換融資であれば、市場がどのような状況であっても金利が変わらないので、先のライフプランが立てやすく、計画通りの返済が可能になります。
またそのほかのメリットとして、繰り上げ返済を行う際の手数料がかからないこと。民間の金融機関であれば繰り上げ返済時には手数料が必要なところもあります。返済方法を変えるときなども手数料が必要なく手続きできることはメリットです。
デメリット
メリットがあればやはりデメリットもあります。最大のメリットは金利が返済が終わるまでずっと固定なところでしたが、最大のデメリットは長期間固定金利の金利が高めだということです。
2017年11月現在、市場の金利は非常に低いです。各金融機関の優遇なども含めると変動金利では1%を切ります。
一方フラット35借換融資では、申し込みする金融機関によっても変わりますが、2%近くになることもあります。金利が変わらないという安心感はありますが、残債が大きく残っている場合は金利の負担は大きくなります。
また現在民間の金融機関で団体信用生命保険に加入していれば、フラット35借換融資の場合は自己負担で加入することになります。その場合は現在は金利に上乗せで保険料を支払うことになるので、毎月の返済の負担が大きくなります。
このようにフラット35借換融資もメリット、デメリットがあります。利用条件や借換をするメリット、デメリットをしっかりと把握した上で、自分に合った住宅ローンを選びましょう。
