家を購入するにあたって、いくつかの住宅の選択肢の中から決めます。注文住宅や建売住宅などの新築住宅をはじめ、中古住宅が主なものになります。
今回はその中から「中古住宅の購入」に着目して、前もってチェックしておきたい住宅ローンを組む際のポイントについて説明をしていきます。
- 【目次】中古住宅で住宅ローンを組む際のチェックポイント
中古住宅をローンで購入する際の注意点
新築でも中古でも、住宅を購入することには変わりありません。新築向けと中古向けの住宅ローンが用意されているなどのことはなく、各金融機関の同じ商品から選んで利用するようになります。
中古住宅を購入する場合は、前もってチェックしておかなければならない部分が出てきます。
そこで、中古住宅の購入を検討するにあたって、どんな違いがあるのか、注意点なども含めて解説していきます。
新築と中古購入時における住宅ローンの共通点と異なる点
最初に、新築で住宅を購入する場合と中古で住宅を購入する場合で、住宅ローンにどんな共通点や異なる点があるのかをチェックしていきましょう。
共通点
- 住宅ローンの借入れ金額は、収入と支出のバランスを考えて無理のない内容にする
- 家族構成、今後のライフプランを考慮したうえで住宅ローンを選ぶ
異なる点
- 物件を引き渡すまでの期間
- 住宅ローンで借入れが可能となる金額
- 用意しなくてはならない諸費用の金額
- 必要に応じて購入物件のリフォーム費用が発生する
これらは中古住宅の購入を検討するのであれば、前もってチェックしておくべきポイントです。以下でもう少し掘り下げて解説します。
中古住宅購入時の住宅ローンでチェックしておきたいポイント
本格的に中古住宅の購入を検討したら、住宅ローンについても考えなければなりません。そこで、住宅ローンを賢く利用するために、どんなことが必要となるのかを見ていきましょう。
物件の引き渡し期間を考慮して余裕をもった行動が必要
新築住宅を購入する場合、申し込みや契約の手続きがすんでから実際に引き渡しになるまで、数か月もしくは1年以上の長い時間がかかることもあります。
しかし、中古住宅の場合は、物件の購入が決まってしまうと売主の希望で動かなくてはならないこともあります。場合によっては1か月などの短い期間ということもあるほどです。
住宅ローンは申し込みから実際に融資が実行されるまでに、1か月程度の時間が必要です。新築住宅を購入するのとは違って、住宅ローンの内容について検討をしたり、フィナンシャルプランナーに相談に行ったりする時間が十分に確保できないかもしれません。
中古住宅の購入で住宅ローンを利用する場合、どんな商品が良いのかをはじめ各金融機関の住宅ローン内容の比較など。情報収集を早い段階のうちから行うことが大切になります。
中古住宅は借入れの金額を多めに設定する必要がある
中古住宅の購入は、新築住宅の購入と比較すると諸費用が高めになってしまうことが考えられます。
まず、中古住宅を購入する場合、多くが不動産業者を通すようになります。そのため、不動産業者に支払うべき仲介手数料が発生します。
一般的とされる仲介手数料の金額は物件価格の3％＋60,000円＋消費税の計算です。
もし、物件の購入価格が30,000万円であれば、手数料の金額は100万8千円となります。しかし、これは同じ3,000万円でも、新築住宅を購入すれば発生しない費用になるのです。
同じ3,000万円の物件を購入しても、中古住宅の場合は新築住宅よりも仲介手数料分として100万円以上もの金額がかかり、そのぶんだけ頭金として用意できる自己資金も少なくなってしまいます。
中古住宅を購入するにあたって、必要となる諸費用の一般的な目安は物件価格の5～10％程度とされています。3,000万円の物件を購入するのでしたら、150万円～300万円が諸費用になるということです。
諸費用分をあらかじめ少なく見積もってしまうことで、あとから足りないなんてことも出てくるかもしれません。そこで、住宅ローンの借入れ金額を増やそうとすると、審査は再度行うようになります。それでは時間も余計にかかってしまいますし、必ずしも審査に通るかもわかりません。
中古住宅の購入で住宅ローンを利用する場合は、諸費用についても十分に考慮することが必要と言えるでしょう。そのうえで借入れ金額を決定することが大切になります。
住宅ローンを借入れる期間も確認すべきポイント
次に挙げるポイントが住宅ローンの借入れる期間です。中古住宅と新築住宅の異なる点として、建物の耐久性についてです。返済期間を35年で検討していても、場合によっては25年が上限になるなどのこともあります。
返済計画を35年で立てていたもののが、25年になってしまっては毎月の支払い金額に大きな違いが出てきます。実際に想定していた金額はもちろん、支払いが可能となる金額をオーバーすることで家計の負担が大きなものになることも考えられます。
中古住宅の購入で住宅ローンを利用する場合、購入物件はどれだけの期間で借入れることが可能なのかを金融機関に確認しておくようにしましょう。
リフォームが必要であれば住宅ローンと一緒に計画
中古住宅を購入する場合、物件によってはリフォームを行う場合もあるでしょう。リフォーム費用として現金で用意できるのであれば問題はありませんが、こちらもローンを利用する場合は、住宅ローンと一緒に検討をすすめていきましょう。なぜなら、一緒に借入れを行うことで返済契約が立てやすくなるメリットがあるからです。
リフォーム向けのローンですが、担保ありの住宅ローンに担保無しのリフォームローンがあります。それぞれを比較すると、一般的には担保ありの住宅ローンで借入れるほうが、金利は低めと言えるでしょう。
住宅ローンを借入れ、そのあとからリフォーム費用として住宅ローンを借入れる場合、抵当権の設定が再度必要です。そのぶんだけ手続きも必要になりますし、費用もかかってしまいます。また、すでに借入れた住宅ローンの抵当権の関係で、基本的に同じ金融機関でしか住宅ローンは組めないという問題も発生します。
そこで、他の金融機関で住宅ローンを組むという方法もありますが、その場合は借換えという方向になります。結局、手続きに時間がかかりますし、保証料などの費用が多く発生してしまいます。
リフォームの費用が少額なのでしたら、担保なしのリフォームローンを選択したほうが手軽もしれません。抵当権の設定など、住宅ローンに必要な手続きが発生しないからです。
しかし、リフォームローンは返済期間が最長でも15年程度で、金利も住宅ローンと比較すると高めの設定です。金利は金融機関によって違いはありますが、住宅ローンとは別に返済が増えることを考えると負担が大きくなってしまうかもしれません。
住宅ローンでリフォーム費用を借入れることができれば、これらの負担も軽減されますし、毎月の返済計画もわかりやすくなってくるでしょう。
これまでに紹介したことから、リフォームが必要とされる場合の資金計画は早めに検討してすすめることが大切になります。
中古住宅の購入でフラット35を利用する場合は適合証明書が必要
新築住宅と同じく、中古住宅ではほとんどの住宅ローンを利用することができます。
しかし、フラット35を利用する場合については、住宅金融支援機構が定める技術基準に物件が適合しているかどうかが条件となります。
「適合証明書」とは、検査機関もしくは適合証明技術者に物件調査の申請を行い、調査に合格することで交付されます。
この手続きにかかる費用が2万円～10万円程度とさまざまです。また、手続きには1週間程度の時間がかかるので、そのぶんだけ余裕を持って行動する必要があります。
まとめ
中古住宅を購入するにあたり、住宅ローンを組む際にチェックするポイントをご紹介しました。住宅購入はそう何度も経験するものではないので、判断に迷ってしまうなんてこともあるものです。違いなども含め、前もって情報収集をすることで、より良い中古住宅の購入ができるといいですね。
