不動産を購入する際の住宅ローン特約や買換え特約について

不動産を購入する場合は、一定の契約金や手付金を払います。ただ、これは不動産購入代金の一部にすぎないので、残金は銀行からの融資によって支払います。しかし、ローン契約が不成立となり実行不能となると、不動産を取得することはできません。

このような時、事前入金した手付金や頭金が手元に戻ってくるのか不安になりますよね。その手付金が返還される成約や内容を、住宅ローン特約に記載します。

また、自宅を売却して、その資金をもって新しい不動産を購入する場合においても同じようなことが言えます。もし自宅売却ができなかった場合でも、新規の契約そのものを白紙にすることができます。これも特約として書いておくことで、手付金が返還されます。

そこで今回は、不動産を購入する際の住宅ローン特約や、買換え特約の内容について詳しく解説します。

住宅ローン特約について

新築の建売現場に足を運んだところ、あなたはその物件に一発で惚れこんでしまいました。目の前にいる担当営業マンは、「契約金は10万円でいいのですぐに署名捺印を」と迫ってきます。

こんな状況では判断に迷いますよね。10万円を払って翌日に契約をすること自体には問題ありません。

しかし、契約をした後に申し込んだ住宅ローンが却下されたら、この10万円はどうなるのでしょうか。それは住宅ローン特約が解決してくれます。

住宅ローン特約とは

「住宅ローン特約」は、契約を結んだ後に住宅ローン不承認などの問題が発生して、契約を解除する場合に生きてくる特約です。

簡単に説明すると、契約自体が白紙となり完全に無効となります。ただし人気物件の場合は、期限を延長しないと売主との契約を白紙にされて、第3者に販売されてしまうかもしれません。

期限を延長することはできる?

住宅ローン特約は一般的に期限を設けます。平成〇〇年○○月○○日までとする、との期日が記載されているはず。期日までの銀行の融資承認がおりなかったら、この特約はどうなるのでしょう。

これは売り手の事情が大きくかかわってきます。もしあなたが一般的に人気のありそうなマンションを契約したとします。つまり、売り手にとってはあなたと契約しなくても、他の購入希望者がたくさんいるマンションです。

この状況で特約期日までに審査結果がわからず、売り手に対して「ローン特約の期限を延長してほしい」と申し出た場合、売り手としてはあなた以外の人に販売して、早く現金を手にしたいと考えるのが筋だと思います。ただ、売り手が熱心なあなたを見て、「待ってもいいですよ」と言えば延長できます。

つまり、期限延長は売り手と買い手の話し合いによって決まるもので、一概にできるできないと言えるものではないことを覚えておいて下さい。

手付け金の相場と支払うタイミング

大まかな目安にはなりますが、手付金の目安は不動産価格の5%~10と考えておきましょう。3,000万円の土地であれば、手付金は多くとも300万円程度だと考えられます。

手付金を払うタイミングに関しては、明確な決まりはありません。不動産業者から明日までにお願いできますか、と言われればそれに合わせることになります。しかし、通常は契約前に払うのものではなく、契約日に契約書の捺印と同時に支払うことが一般的です。

手付け金と申し込み金の違い

手付金は契約時に支払われるものと説明をしましたが、その一方で申込金という言葉も存在します。建売の現場などに行くと、「申込金を入れてもらえれば物件を仮押さえしますよ」などと営業マンが言ってきますが、この時のお金が申込金に該当します。

手付金は頭金のような性格を帯びていますが、申込金は口約束より少し重いもの、とでも言えばいいでしょう。

業者に物件を気に入っていると伝えても、業者側からすれば口約束だけで物件を押さえるわけにはいきません。ですから、安価でもいいのでお金をとって、お客さんの意思確認をしたいのが目的です。多くの場合、契約意思を撤回すればこの申込金は返還されます。

住宅ローン特約トラブルについて

住宅ローン特約とは基本的に消費者を守る内容ですが、契約書をしっかり読むのと同時に、業者の説明を確実に聞いておかないと、大きなトラブルになることもあるので要注意です。

特約に関するトラブル

住宅ローン特約は、あくまでローン審査が通らなかった場合に適用され、契約が白紙に戻るものです。ですから、住宅ローンが通ったのに他物件への心変わりを理由に、契約解除はできません。

「どんな状況でも契約を白紙にできる」というお客さんの思い込みでトラブルになるケースがあるのですが、住宅会社の営業マンも、契約時にここまで説明する人はあまりいないのが実情です。

買換え特約について

買い替え特約は、基本的に住宅ローン特約と考え方は同じです。現状で居住する不動産を売却し、その資金を新しい不動産購入資金の一部に充てようとする時に交わされます。

住宅ローン特約では、「住宅ローン審査が通らなかった場合」とお話ししましたが、買い替え特約は「住まいの買い手がつかなかった場合」のことを指します。

買換え特約とは

実際にあったケースで解説します。自宅マンションを3000万円で購入したいという買い手を見つけたAさんは、その3000万円と自己資金の2000万円を合わせて一戸建てを購入しようと考えました。同じ地域に希望に叶う建売物件があったので、それを買い替え特約条項付きで契約をしました。

自宅の買い手はすでに事前審査も通っているので、ほぼ間違いなく3000万円を手にすることができたのですが、万が一を考えて買い替え特約は契約に盛り込むべきです。また、住宅ローンも併せて契約書に明記されているかの確認もしっかりとしましょう。

期限を延長することはできる?

これも住宅ローン特約と同じです。買い替え特約に定められた期日までに自宅不動産が売却できなった場合、この時点で法的な効力はなくなりますので、新しい不動産契約は白紙となります。

ですから、あなたが買おうとした物件を売主は誰に売っても良いわけです。その一方で、当事者通しの話し合いがつけば、新たに期日を延長することができます。

買換え特約トラブルについて

買い替え特約におけるトラブル事例もたまにあるのですが、やはり住宅ローン特約のトラブル事例とほぼ同じです。

買い手がついて大きなお金が入ってくると、手元に現金をたくさん置いておきたい心理が働き、「もっと小さな物件にして今の契約はやめよう」と考えてしまう方がいます。しかし、もちろんそんなことはできません。その契約をやめた場合は基本的に手付金の放棄となります。

住宅ローン特約と買い替え特約は、日常生活ではまったく無縁な言葉ですが、マイホームなどの契約をするときには必ずついて回る言葉ですので概要はしっかり覚えておきましょう。

また不動産の契約時には、この特約がしっかりと契約書に記載されているのかどうか、確認を怠らないようにしましょう。

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